Cómo leer el reporte trimestral de una Fibra: ocupación, NOI, FFO y LTV
El reporte trimestral es el documento que una Fibra publica cada tres meses con sus resultados, y es la mejor fuente para entender si las distribuciones que cobras están respaldadas. Pero está lleno de siglas: ABR, NOI, FFO, AFFO, LTV. Esta guía explica las más importantes, qué miden y qué preguntas hacerle a cada una.
Dónde encontrarlo
Lo publica la propia Fibra en la sección de relación con inversionistas de su sitio, y también aparece en la BMV y en BIVA como reporte trimestral o evento relevante. Como ejemplo de cómo se ve uno, puedes revisar el reporte de resultados del 1T26 de FHipo: en sus primeras páginas resume la utilidad neta del trimestre, la distribución por CBFI y el rendimiento anualizado que implica.
Ten presente que el rendimiento que calcula la propia emisora en su reporte puede diferir del de este sitio: FHipo, por ejemplo, calcula el suyo con la distribución estimada del trimestre y el precio promedio de ese periodo, mientras que aquí se usa el precio más reciente y solo pagos ordinarios ya pagados (ver metodología).
Las métricas que importan
1. Ocupación y superficie rentable
Qué mide: qué parte de la superficie rentable (ABR o SBA, área bruta rentable o superficie bruta arrendable) está arrendada. Es la señal más directa de si los ingresos están sanos.
Cuidado con: la definición. Algunas Fibras reportan la ocupación excluyendo los inmuebles en proceso de estabilización: por ejemplo, HR Ratings reporta la de Fibra Uno al 1T26 en 95.7% «excluyendo propiedades In Service». Fíjate si la cifra incluye o no los inmuebles nuevos o en desarrollo. Y pide la ocupación por tipo de inmueble, porque un promedio puede esconder un segmento débil (en Fibra Danhos, por ejemplo, la de oficinas era 76.0% y la comercial 93.7% en el 1T25, según su propia presentación).
2. Vencimientos de contratos y moneda
Qué mide: cuánto de los ingresos vence cada año y en qué moneda se cobra. HR Ratings reporta, por ejemplo, que en Fibra Monterrey cerca del 85% de los contratos están en dólares.
Pregunta: ¿qué porcentaje de los ingresos vence en los próximos dos años y qué tan probable es que se renueve?
3. NOI
Qué mide: el ingreso operativo neto (Net Operating Income): los ingresos por rentas menos los gastos directos de operar los inmuebles. Se calcula antes de intereses, impuestos y gastos corporativos, por lo que sirve para comparar la rentabilidad operativa de los inmuebles entre sí. Es la definición habitual; cada Fibra publica la suya.
Pregunta: ¿el NOI crece en «mismas propiedades» (sin contar adquisiciones) o solo porque se compraron más inmuebles?
4. FFO y AFFO
Qué miden: el flujo de efectivo que genera el negocio una vez descontados los intereses y los gastos de administración, partiendo de la utilidad contable y quitando partidas que no son efectivo (depreciación, revaluaciones de inmuebles). El AFFO suele restar además lo que cuesta mantener los inmuebles. No hay una definición única: cada Fibra publica la suya con una conciliación; léela.
Pregunta: ¿la distribución por CBFI es menor, igual o mayor que el AFFO por CBFI? Si pagan más de lo que genera, la diferencia se está financiando con caja o deuda. Esto es lo más cercano a un «payout» para una Fibra (ver dividend yield y payout).
5. LTV, DSCR y años de pago (deuda)
- LTV (Loan to Value): qué proporción de los activos se financia con deuda. HR Ratings lo define como deuda total entre activos totales al cierre del periodo. Una Fibra con 11.7% de LTV (Danhos, 3T24) está en una situación muy distinta a una con 39.6% (Fibra Shop, 2024).
- DSCR (razón de cobertura del servicio de la deuda): según HR Ratings, el flujo libre de efectivo entre el servicio de la deuda (gasto financiero neto más amortizaciones obligatorias). Por encima de 1 significa que el flujo alcanza para pagar la deuda del año.
- Años de pago: la deuda neta entre el flujo libre de efectivo, es decir, cuántos años tardaría la Fibra en pagar su deuda con el flujo que genera.
Pregunta: ¿cuándo vence la deuda y qué porcentaje es a tasa variable o en dólares? Fibra Uno, por ejemplo, tenía 54.7% de su deuda en dólares al 1T26, sin considerar coberturas (HR Ratings).
6. Distribución por CBFI y resultado fiscal
Qué mide: cuánto se distribuye por certificado y de qué naturaleza: resultado fiscal o reembolso de capital. La ley exige distribuir al menos el 95% del resultado fiscal anual. Ver resultado fiscal vs reembolso de capital.
Pregunta: ¿qué parte de lo que me pagaron fue reembolso?
Una lista corta para empezar
- Ocupación total y por segmento, y si incluye inmuebles en estabilización.
- Qué parte de los ingresos vence en los próximos dos años.
- NOI de «mismas propiedades» frente al del año anterior.
- Distribución por CBFI contra AFFO por CBFI.
- LTV y calendario de vencimientos de deuda.
- Porcentaje de ingresos y de deuda en dólares.
- Qué parte de la distribución fue reembolso de capital.
- Cambios de portafolio (compras y ventas) y de administración.
Cómo comparar entre Fibras
Una advertencia: no compares cifras de dos Fibras sin verificar que usan la misma definición. Es frecuente que NOI, FFO, LTV y ocupación se calculen distinto. Compara cada Fibra contra su propio historial, y cuando compares entre Fibras, usa sus definiciones publicadas. Los perfiles de cada ficha en este sitio reúnen los datos básicos de las principales Fibras, con su fuente y su fecha.